Με το παρόν θα προσπαθήσουμε να αναφέρουμε συμπυκνωμένα τις αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον Ν. 5073/2023.
Τι ορίζεται ως βραχυχρόνια μίσθωση;
Η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.Συνεπώς, και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας αντιμετωπίζονται με τις παραπάνω διατάξεις.
Διευκρινίσθηκε ότι το όριο των εξήντα (60) ημερών δεν αφορά τη διάρκεια των μισθώσεωνμέσα στον χρόνο, αλλά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά. Έτσι, θα επιτρέπεται για παράδειγμα η μίσθωση ενός ακινήτου για εκατό (100) ή εκατόν πενήντα (150) ημέρες μέσα στο έτος με την προϋπόθεση ότι κάθε μίσθωση ξεχωριστά δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες.
ΦΠΑ - Εισόδημα
Τα φυσικά πρόσωπα που αποκτούν έσοδα από τη διάθεση έως δύο (2) ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή έχουν τη δυνατότητα να μην υπαχθούν στο κανονικό καθεστώς του ΦΠΑ, καθότι τα έσοδα δεν θεωρούνται ως έσοδα από παροχή υπηρεσιών. Δηλαδή, τα φυσικά πρόσωπα – ατομικές επιχειρήσεις εξακολουθούν και απαλλάσσονται του ΦΠΑ, όμως το εισόδημα θεωρείταιεισόδημα από ακίνητη περιουσία(εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχήςκλινοσκεπασμάτων) και φορολογείται αυτοτελώς με την κλίμακα του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία. Προσοχή η ΑΑΔΕ μετρά κάθε Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) , ως ξεχωριστό ακίνητο. Π.χ. ένα διαμέρισμα με τρεις ΑΜΑ , υποχρεούται σε έναρξη εργασιών.
Στον αντίποδα , το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση από 3 ακίνητα και πάνω, θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, φορολογείται με την γνωστή κλίμακα και υπάγεται υποχρεωτικά σε ΦΠΑ.
Βέβαια , σε περίπτωση που τα ακαθάριστα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (σε περίπτωση έναρξης , δηλαδή πάνω από 3 ακίνητα) είναι μικρότερα των 10.000 ευρώ το έτος, μπορεί η επιχείρηση να εξαιρεθεί από τον ΦΠΑ και να ενταχθεί στο ειδικό καθεστώς μικρών επιχειρήσεων.(Συμβουλευτείτε τον λογιστή – φοροτεχνικό σας για το συγκεκριμένο).
Τα νομικά πρόσωπα (ΑΕ,ΟΕ,ΙΚΕ,,κτλ) που προσφέρουν βραχυχρόνια μίσθωση, εντάσσονται υποχρεωτικά στον ΦΠΑ 13% ( 9% για την Κω) , ανεξαρτήτως του αριθμού ακινήτων που εκμισθώνουν.
Τέλη
Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων 0,5% της αξίας του μισθώματος και συμπεριλαμβάνεται σε αυτό , είτε η μίσθωση υπάγεται σε ΦΠΑ , είτε όχι και επιβαρύνει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είτε γίνονται από φυσικά πρόσωπα – ιδιώτες, είτε γίνονται από επιχειρήσεις.Σε περίπτωση έκδοσης φορολογικών στοιχείων πρέπει να αναγράφεται στο παραστατικό υπό μορφή σημείωσης, ότι συμπεριλαμβάνεται τέλος παρεπιδημούντων είτε διακριτά σε ξεχωριστή γραμμή.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβαρύνονται με τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Το τέλος επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση, ανεξαρτήτως αριθμού διαμενόντων, και είναι συγκεκριμένα ποσά ανά ευρώ την ημέρα για την περίοδο από Μάρτιο ως Οκτώβριο και άλλο ποσό για την περίοδο από Νοέμβριο ως Φεβρουάριο. Σκόπιμα δεν θα αναφέρω όλα τα ποσά , καθώς αυτά διαφέρουν ανάλογα με τις κατηγορίες καταλύματος. Ενδεικτικά αυτό που αφορά τους αναγνώστες (χωρίς άδεια καταλύματος) είναι το ποσό 1,5 ευρώ για την περίοδο Μάρτιος - Οκτώβριος και 0,5 ευρώ για την περίοδο Νοέμβριος έως Φεβρουάριος.Τα ποσά αυτά προστίθενται στην αξία του μισθώματος και δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ.
Έκδοση στοιχείων
Σε περίπτωση έναρξης εργασιών, δεν υφίσταται υποχρέωση ταμειακής μηχανής ή φορολογικού μηχανισμού, αλλά πρέπει να γίνονται τα δέονται , δηλαδή έκδοση νόμιμου παραστατικού από την είσοδο στον κατάλυμα έως την ολοκλήρωση της διαμονής το αργότερο. Προσοχή , η προκαταβολή χρημάτων δεν είναι έσοδο!
Σας παροτρύνω λοιπόν να επικοινωνήσετε με τον σύμβουλο σας , για περισσότερες πληροφορίες!
Σας ευχαριστώ για την φιλοξενία
Το παρόν έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά παροχή εξειδικευμένων συμβουλών, ορισμένα από τα παραπάνω αποτελούν προσωπικές ερμηνευτικές προσεγγίσεις.
Πηγές: ΕΛΦΕΕ Ρόδου , Τσιατούρας Φώτης | Άρθρο taxheaven 11.01.2024
Ο Βασίλης Βογιατζής , είναι Λογιστής – Φοροτεχνικός Α’ Τάξης , ιδρυτής της Λογιστικής εταιρείας VoyiatzisGroup , με έδρα την Κω.