Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε ισχύ οι νέες προδιαγραφές για τα ακίνητα που διατίθενται στην βραχυχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με την επίσημη ενημέρωση της ΑΑΔΕ, η οποία ξεκίνησε να αποστέλλει μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου την 05.09.2025 , οι ιδιοκτήτες ή οι διαχειριστές με ενεργούς Αριθμούς Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) οφείλουν να τηρούν συγκεκριμένους κανόνες ασφάλειας, υγιεινής και τεχνικής καταλληλόλητας.
Ποιους αφορά
Όλους τους ιδιοκτήτες ή διαχειριστές κατοικιών/διαμερισμάτων με ενεργό ΑΜΑ στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ άρα αφορά σε ακίνητα που εκμισθώνονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών ή εκτός, εφόσον πρόκειται για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Υπενθυμίζουμε ότι από 1.1.2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων
Οι βασικές υποχρεώσεις: τι αλλάζει από 1.10.2025
Τα ακίνητα σύμφωνα με τον Ν. 5170/2025 πρέπει σωρευτικά να πληρούν τα εξής κριτήρια:
- Να είναι χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, επαρκή αερισμό και κλιματισμό.
- Να υπάρχει ασφάλιση αστικής ευθύνης που καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν σε τρίτους κατά τη διαμονή.
- Να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη (ΥΔΗΕ) σε ισχύ
- Να διαθέτουν ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακόστον ηλεκτρικό πίνακα
- Να διαθέτουν πυροσβεστήρες σε ισχύ/συντήρηση
- Να διαθέτουν ανιχνευτές καπνού
- Να διαθέτουν ενδείξεις σήμανσης διαφυγής και βασικές οδηγίες εκκένωσης.
- Να διαθέτουν πιστοποιητικό απεντόμωσης–μυοκτονίας
- Να διαθέτουν φαρμακείο με βασικά είδη πρώτων βοηθειών
- Να διαθέτουν οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης σε εμφανές σημείο.
Οι υποχρεώσεις αυτές απορρέουν από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και την επίσημη ενημέρωση των αρχών προς τους διαχειριστές με ενεργούς ΑΜΑ.
Πώς θα γίνονται οι έλεγχοι
Επιτόπιοι έλεγχοι θα διερνεργούνται από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού ή μεικτά κλιμάκια με τη συμμετοχή της ΑΑΔΕ, στο ακίνητο που έχει δηλωθεί στο Μητρώο. Ο φορολογούμενος θα λαμβάνει email τουλάχιστον 10 ημέρες πριν τον έλεγχο, ώστε να έχει έτοιμα τα δικαιολογητικά. Παράλληλα οι ελεγκτές θα φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και έγγραφη εντολή ελέγχου, με:
- αριθμό & ημερομηνία εντολής
- ονοματεπώνυμο ελεγκτή
- στοιχεία διαχειριστή/ιδιοκτήτη (ονοματεπώνυμο/επωνυμία, διεύθυνση, ΑΦΜ).
Αν συμμετέχει και η ΑΑΔΕ, θα εκδίδεται παράλληλα εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου.
Να σημειωθεί ότι ο ελεγχόμενος οφείλει να συνεργάζεται και να επιδεικνύει τα έγγραφα/πιστοποιητικά που ζητούνται , διαφορετικά θα βρεθεί αντιμέτωπος με κυρώσεις.
Πρόστιμα για μη Συμμόρφωση
Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται από τους ελεγκτές του Υπουργείου Τουρισμού αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ, εάν ΔΕΝ:
- επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο.
- πληρούνται κάποιες από τις προαναφερόμενες προδιαγραφές.
- συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις παρ. 6 (άρ. 3 ν. 5170/2025).
Αν μέσα σε 1 έτος από την κοινοποίηση του αρχικού προστίμου διαπιστωθεί εκ νέου παράβαση, το πρόστιμο διπλασιάζεται , ενώ σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση, επιβάλλεται τετραπλάσιο του αρχικού προστίμου.
«Οδικός χάρτης» μέχρι την 1/10/2025
Βεβαιωθείτε από τον μηχανικό σας , ότι ο χώρος είναι κύριας χρήσης (όχι βοηθητικός), με επαρκή φωτισμό, αερισμό και λειτουργικό κλιματισμό.
Συμβουλευτείτε τον ασφαλιστικό σας σύμβουλο για το κατάλληλο συμβόλαιο.
Ανανεώστε ή εκδόστε την υπεύθυνη δήλωση του ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη όπου χρειάζεται, ελέγξτε τα ρελέ διαρροής και τοποθετήστε ή συντηρήστε τους ανιχνευτές καπνού.
Προχωρήστε σε συντήρηση των πυροσβεστήρων σας και αναρτήστε οδηγίες εκκένωσης σε εμφανές σημείο, με την κατάλληλη σήμανση διαφυγής.
Ανανεώστε το πιστοποιητικό απεντόμωσης–μυοκτονίας ή προχωρήστε σε έκδοση νέου, διασφαλίστε την τήρηση της καθαριότητας και την σωστή διαχείριση απορριμμάτων.
Προμηθευτείτε πλήρες φαρμακείο και τηλέφωνα ανάγκης σε ορατό σημείο.
Τέλος , συγκεντρώστε ΟΛΑ ΤΑ ΠΑΡΑΠΑΝΩ σε ένα πλήρη ψηφιακό και έντυπο φάκελο , εφόσον σας ζητηθεί.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Τι σημαίνει “χώρος κύριας χρήσης”;
Χώρος που προορίζεται κανονιστικά για διαμονή (κατοικία/διαμέρισμα) και όχι βοηθητική χρήση (αποθήκη, πατάρι κ.λπ.). Η κύρια χρήση προκύπτει από την οικοδομική άδεια/πολεοδομική νομοθεσία.
Η ασφάλιση αστικής ευθύνης είναι υποχρεωτική;
Ναι, η επίσημη ενημέρωση προβλέπει υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές/ατυχήματα τρίτων. Εξετάστε όρια κάλυψης και ειδικές ρήτρες (π.χ. για κοινόχρηστα, κατοικίδια).
Τι είναι η ΥΔΗΕ και κάθε πότε ανανεώνεται;
Η Υπεύθυνη Δήλωση Ηλεκτρολόγου Εγκαταστάτη πιστοποιεί ότι η εγκατάσταση έχει ελεγχθεί. Τα διαστήματα ελέγχου καθορίζονται από το ισχύον πλαίσιο/μηχανικό. Κρατήστε ημερολόγιο ανανεώσεων.
Τι επιδεικνύω την ημέρα του ελέγχου;
Ασφαλιστήριο, ΥΔΗΕ, αποδεικτικά συντήρησης πυροσβεστήρων, τεκμηρίωση ανιχνευτών καπνού/σήμανσης διαφυγής, πιστοποιητικό απεντόμωσης–μυοκτονίας, καθώς και ταυτότητα/στοιχεία διαχειριστή. Έχετε έτοιμο φάκελο με όλα τα έγγραφα.
Αν δεν μπορώ να παραβρεθώ στην ημερομηνία;
Η ειδοποίηση αποστέλλεται τουλάχιστον 10 ημέρες πριν. Αν υπάρχει αντικειμενική αδυναμία, επικοινωνήστε άμεσα για επαναπρογραμματισμό. Υπενθυμίζουμε ότι η μη παροχή πρόσβασης επισύρει πρόστιμο.
Σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως το νησί μας , όπου η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί σημαντικό κομμάτι του τουριστικού προϊόντος, η έγκαιρη συμμόρφωση μειώνει τον λειτουργικό κίνδυνο και ενισχύει την εμπιστοσύνη των επισκεπτών. Πέρα από τα πρόστιμα, οι προδιαγραφές συνδέονται με την ποιότητα της φιλοξενίας, την αποφυγή ατυχημάτων και τις καλύτερες αξιολογήσεις.Οι αλλαγές λοιπόν από 1/10/2025 δεν είναι μόνο τυπικές. Θέτουν ένα σαφές πλαίσιο ασφάλειας, υγιεινής και ευθύνης για όλους όσοι δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Για τους διαχειριστές με ενεργό ΑΜΑ, η έγκαιρη προετοιμασία είναι ο πιο αποτελεσματικός τρόπος να αποφευχθούν αναταράξεις στην περίοδο των ελέγχων και παράλληλα συμβάλει στην αναβάθμιση της εμπειρίας του επισκέπτη.
Πηγή: ΑΑΔΕ
*Το παρόν αποτελεί δημοσιογραφική απόδοση της επίσημης ενημέρωσης που απεστάλη μέσω ΑΑΔΕ προς διαχειριστές με ενεργούς ΑΜΑ. Δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική ή τεχνική συμβουλή.
*Για την σύνταξη και διόρθωση του παρόντος, έγινε χρήση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης.
*Ο Βασίλης Βογιατζής MSc , είναι Λογιστής – Φοροτεχνικός Α’ Τάξης , ιδρυτής της Λογιστικής εταιρείας VoyiatzisGroup , με έδρα την Κω.