Το Ε9 είναι η ηλεκτρονική δήλωση με την οποία ο φορολογούμενος καταγράφει αναλυτικά στην ΑΑΔΕ την ακίνητη περιουσία του (κτίσματα και αγροτεμάχια) και τα βασικά χαρακτηριστικά της. Αποτελεί το επίσημο φορολογικό μητρώο ακινήτων κάθε ιδιοκτήτη και είναι η αποκλειστική βάση πάνω στην οποία υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ, αλλά και το σημείο αναφοράς για κάθε μεταβολή ή έλεγχο που αφορά την περιουσιακή του κατάσταση.
Μέχρι τις 31 Ιανουαρίου 2026 οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9 για διόρθωση ή μεταβολή στοιχείων ακίνητης περιουσίας που έχουν δηλωθεί εσφαλμένα ή ελλιπώς. Μετά την ημερομηνία αυτή, τα δεδομένα «κλειδώνουν» και βάσει αυτών θα εκδοθούν τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ 2026, τα οποία αναμένονται εντός του Φεβρουαρίου. Η εξόφληση του φόρου προβλέπεται σε 12 μηνιαίες δόσεις, από Μάρτιο 2026 έως και Φεβρουάριο 2027. Η σημασία του Ε9 είναι καθοριστική, καθώς οποιοδήποτε λάθος στη δήλωση οδηγεί σε λανθασμένο και συνήθως αυξημένο φόρο, ανεξάρτητα από το τι ισχύει στην πραγματικότητα.
Γιατί το Ε9 επηρεάζει άμεσα την τελική επιβάρυνση
Το Ε9 δεν καταγράφει μόνο την ύπαρξη ενός ακινήτου, αλλά μια σειρά χαρακτηριστικών που επηρεάζουν τους συντελεστές υπολογισμού του φόρου, όπως: επιφάνεια (τετραγωνικά), χρήση/κατηγορία χώρου (κύριος ή βοηθητικός), όροφος, παλαιότητα (έτος), κατάσταση ακινήτου (ημιτελές, κενό, μη ηλεκτροδοτούμενο), είδος εμπράγματου δικαιώματος (πλήρης/ψιλή κυριότητα, επικαρπία), ποσοστό συνιδιοκτησίας, ειδικά στοιχεία στα αγροτεμάχια (κτίσματα, χρήσεις κ.λπ.). Συνεπώς, η ορθή συμπλήρωση λειτουργεί πρακτικά ως φορολογικό φίλτρο ακρίβειας: αποτρέπει τον υπολογισμό φόρου με δυσμενέστερους συντελεστές.
Τα συχνότερα λάθη που αυξάνουν τον ΕΝΦΙΑ
Στην πράξη, ένα σημαντικό μέρος των αυξημένων εκκαθαριστικών οφείλεται σε λάθη κατά την καταχώριση. Τα πιο συνηθέστερα που αντιμετωπίζουμε στην καθημερινότητά μας ως λογιστές, είναι τα εξής:
1) Βοηθητικοί χώροι ως κύριοι χώροι και αντίστροφα
Αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, λεβητοστάσια, υπόγεια κ.λπ. δηλώνονται λανθασμένα ως κύριοι χώροι. Το αποτέλεσμα είναι απώλεια της ευνοϊκής φορολογικής μεταχείρισης βοηθητικών χώρων και αυξημένος φόρος. Πολλές φορές, από αμέλεια, συμβαίνει οι κύριοι χώροι να δηλώνονται ως βοηθητικοί, οδηγώντας σε λανθασμένη εκκαθάριση φόρου.
2) Λάθος τετραγωνικά μέτρα
Αναγραφή περισσότερων ή λιγότερων τ.μ. από τα πραγματικά, συχνά λόγω διαφορετικών μετρήσεων από συμβόλαια/Ε9/τακτοποιήσεις, υπολογιστικών λαθών σε αλλαγές ή στρογγυλοποιήσεων. Προτείνεται πάντα η καταχώρηση με τεκμήρια, όπως συμβόλαιο ή ακόμη καλύτερα βεβαίωση μηχανικού ύστερα από αυτοψία.
3) Χρήση
Συχνά καταστήματα δηλώνονται ως οικίες , αλλά επίσης πολλές φορές έχει μεσολαβήσει αλλαγή χρήσης του ακινήτου και δεν έχει ενημερωθεί το Ε9.
4) Μη δήλωση κενών/ημιτελών/μη ηλεκτροδοτούμενων
Ακίνητα που είναι κενά, ημιτελή ή δεν ηλεκτροδοτούνται, χρειάζονται ορθή συμπλήρωση συγκεκριμένων κωδικών. Αν δεν δηλωθεί σωστά η κατάσταση, χάνεται η προβλεπόμενη μείωση, με αποτέλεσμα το ακίνητο να φορολογείται ως πλήρως αξιοποιούμενο.
5) Αγροτεμάχια: λάθος χαρακτηρισμός λόγω κτισμάτων
Σε αρκετές περιπτώσεις δεν δηλώνονται σωστά γεωργικά κτίσματα/αποθήκες/επαγγελματικές στέγες. Το σύστημα μπορεί να θεωρήσει ύπαρξη κατοικίας, οδηγώντας σε σημαντική αύξηση φόρου.
6) Λανθασμένο έτος κατασκευής
Συχνό λάθος: δηλώνεται το έτος αποπεράτωσης ή νομιμοποίησης αντί του έτους άδειας/κατασκευής (ανά περίπτωση). Αυτό εμφανίζει το ακίνητο «νεότερο», άρα λιγότερο ευνοϊκό φορολογικά.
7) Εμπράγματα δικαιώματα & ποσοστά
Λάθος δήλωση πλήρους κυριότητας αντί επικαρπίας/ψιλής κυριότητας και ποσοστού συνιδιοκτησίας μπορεί να οδηγήσει σε φορολόγηση σαν να κατέχεται ποσοστό επί του ακινήτου μεγαλύτερο του πραγματικού.
Τεχνικός έλεγχος Ε9: τα ελάχιστα σημεία που πρέπει να ελεγχθούν
Πριν την οριστική υποβολή τροποποιητικής, που πρέπει να γίνεται πάντοτε από εξειδικευμένο επαγγελματία, προτείνεται ο έλεγχος σε:
- Τετραγωνικά κύριων χώρων (σύσταση/συμβόλαιο/τακτοποίηση)
- Τετραγωνικά βοηθητικών χώρων (αποθήκες, πάρκινγκ)
- Ορθή κατηγοριοποίηση υπογείων/παταριών
- Όροφος (να μην είναι κενός)
- Έτος κατασκευής (ορθή βάση)
- Κατάσταση ακινήτου (κενό/ημιτελές/μη ηλεκτροδοτούμενο)
- Εμπράγματο δικαίωμα (κυριότητα/επικαρπία/ψιλή)
- Ποσοστό συνιδιοκτησίας
- Αγροτεμάχια (ορθή αποτύπωση κτισμάτων/χρήσεων)
- Ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου όταν πρόκειται για Νομικό Πρόσωπο, για τον ορθό υπολογισμότου συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ.
Μεταβιβάσεις και myProperty
Ιδιοκτήτες που απέκτησαν ή μεταβίβασαν ακίνητο εντός του 2025 οφείλουν να ελέγξουν ότι η μεταβολή έχει αποτυπωθεί σωστά στο Ε9. Στις ψηφιακές μεταβιβάσεις μέσω myProperty η ενημέρωση γίνεται κατά κανόνα αυτοματοποιημένα, ωστόσο στην πράξη εμφανίζονται συχνά αποκλίσεις ή ελλείψεις, οι οποίες απαιτούν έλεγχο και, όπου χρειάζεται, διορθωτικές παρεμβάσεις στο Ε9.
Τέλος, είναι εξαιρετικά συχνό όταν οι φορολογούμενοι θέλουν να μεταβιβάσουν την περιουσία τους, είτε λόγω πώλησης είτε λόγω δωρεάς, να χρειάζονται διορθώσεις για την έκδοση πιστοποιητικών ΕΝΦΙΑ, με αποτέλεσμα να προκύπτει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση (και ενδεχομένως αναδρομικές χρεώσεις), εφόσον διαπιστωθούν αποκλίσεις στα δηλωθέντα στοιχεία.
Το Ε9 είναι η βάση δεδομένων πάνω στην οποία εκκαθαρίζεται ο ΕΝΦΙΑ. Η έγκαιρη και σωστή διόρθωσή του έως 31 Ιανουαρίου δεν αποτελεί απλή τυπική διαδικασία, αλλά ουσιαστική ενέργεια για τη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης, την αποφυγή άδικων χρεώσεων και την πρόληψη προβλημάτων σε μελλοντικές μεταβιβάσεις ή ελέγχους.
* Το παραπάνω κείμενο εκφράζει προσωπικές απόψεις και εκτιμήσεις του συντάκτη.Για την σύνταξη και διόρθωση του παρόντος, έγινε χρήση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης.
*Ο Βασίλης Βογιατζής MSc , είναι Λογιστής – Φοροτεχνικός Α’ Τάξης , ιδρυτής της Λογιστικής εταιρείας VoyiatzisGroup , με έδρα την Κω.