Ακολουθεί η παρέμβαση μου στην δημόσια διαβούλευση της Β’ φάσης του σχεδιασμού του ΤΠΣ του Δήμου της Κω. Δυστυχώς, απο την παρουσίαση και την απόκτηση πρόσβασης στο υλικό της μελέτης, είχαμε μόλις 5 μέρες διορία να τα διαβάσουμε, να λύσουμε απορίες, να σκεφτούμε προτάσεις και να τα αναρτήσουμε.
Υπό αυτή την πίεση επικεντρώθηκα στο πιο σημαντικό, κατά τη γνώμη μου, θέμα, αυτό του “φρένου” στην ανάπτυξη μεγάλων, all inclusive, ξενοδοχειακών μονάδεων εκτός σχεδίου πόλης που είναι απαραίτητη για την στροφή του παραγωγικού μοντέλου σε ένα πιο βιώσιμο τουρισμό. Διαβάστε:
Η βασική παρατήρηση για τα σενάρια που προτάθηκαν είναι ότι το 3ο σενάριο θα έπρεπε να αφορά την πλήρη απαγόρευση της δημιουργίας νέων ξενοδοχειακών κλινών στο νησί, τουλάχιστον για ένα σημαντικό διάστημα, μετά από το οποίο θα μπορούσε να γίνει επαναξιολόγηση.
Έπρεπε να δοθεί αυτή η επιλογή στην τοπική κοινότητα αφού τα ίδια τα στοιχεία που παρουσιάσατε για την υφιστάμενη κατάσταση στο νησί δείχνουν ότι ήδη δεν υπάρχουν άλλα περιθώρια.
Ενδεικτικό παράδειγμα είναι ο “Δείκτης Ανεκτού Πληθυσμού Επισκεπτών με αριθμό κλινών βάσει εκδοθεισών οικοδομικών αδειών ανά Δ.Ε. κατά τα έτη 2023, 2024 και αιτήσεων εντός του 2025 & αριθμό ημερήσιων επιβατών κρουαζιέρας” (Σελίδα 58 της παρουσίασης) ο οποίος δείχνει ξεκάθαρα ότι στο 2025, έχουμε:
- Υπέρβαση χωρητικότητας για το σύνολο του νησιού και την ΔΕ Ηρακλειδών
- Στα όρια της Υπέρβασης χωρητικότητας η ΔΕ Δικαίου και
- Πολύ υψηλό ποσοστό και στη ΔΕ Κω παρά τον υψηλό ΠλΒ.
Το αισιόδοξο σενάριο τοποθετεί την εφαρμογή του ΤΠΣ τουλάχιστον το 2027. Ταυτόχρονα υπάρχει αποτυπωμένη σημαντική αύξηση των κλινών και τον επισκεπτών στην Κω από έτος σε έτος. Οπότε, είναι λογικό ότι σε δύο χρόνια ,τα νούμερα αυτά θα είναι ακόμη μεγαλύτερα και αυτό είναι κάτι πρέπει να λάβουμε υπόψη μας, στις αποφάσεις που θα πάρουμε σήμερα.
Άλλα, εξίσου σημαντικά, στοιχεία που εντοπίζονται στην παρουσίαση και την μελέτη του ΤΠΣ, είναι:
- SOS ->Σημαντικό έλλειμμα ύδρευσης (ΣΔΛΑΠ) (σελ. 59 της παρουσίασης)
- Υψηλή και Ακραία τρωτότητα σε όλες τις ελεγχόμενες υποδομές, τομείς, δραστηριότητες κοκ (σελ. 33 της παρουσίασης)
- Υψηλό κίνδυνο σε φυσικές καταστροφές (σελ. 34 της παρουσίασης)
- Αστικοποίηση πολύ κοντά στα όρια και Δείκτης Δόμησης άνω των ορίων για κάθε ΔΕ (Η Κως έχει την υψηλότερη πυκνότητα και ισχύ το όριο των 40τμ)(σελ. 58 της παρουσίασης)
- Μεγάλος όγκος απορριμμάτων (σελ. 59 της παρουσίασης)
Συνυπολογίζοντας όλα τα παραπάνω και σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η Κως είναι ένα νησί με πεπερασμένους πόρους, υποδομές, αξιοποιήσιμη γη κ,λπ. , καταλήγουμε σε δύο βασικές παραδοχές:
- Η κατάτμηση του Δήμου Κω, όσον αφορά την ΦΙ, είναι αναποτελεσματική και ελλοχεύει κινδύνους για λάθος συμπεράσματα
- Όλο το νησί θα πρέπει να θεωρείται κορεσμένο με υπέρβαση στην Φ.Ι. του, ειδικά όσον αφορά τις τουριστικές μονάδες.
Έχοντας υπόψη ότι στις βασικές αρχές σχεδιασμού του ΤΠΣ δηλώνεται ότι “η προωθούμενη ανάπτυξη θα πρέπει να μην οδηγεί σε υπέρβαση της Φέρουσας Ικανότητας του χωρικού συστήματος” θεωρούμε ότι το 3ο σενάριο είναι σε κάθε περίπτωση το καταλληλότερο, ενισχυμένο με πιο αυστηρές ρυθμίσεις από αυτές που παρουσιάσατε.
Ακολουθούν μερικές προτάσεις που πιστεύουμε ότι είναι απαραίτητο να συμπεριλαμβάνονται σε οποιοδήποτε σενάριο επιλεγεί τελικά, ενισχυμένο ή μη , αν θέλουμε να είναι συμβατό με τους στόχους βιωσιμότητας του ΤΠΣ, τις κατευθύνσεις της ΕΚΕΦΙ και την ανάγκη ουσιαστικής αντιμετώπισης του υπερτουρισμού στον Δήμο Κω, ακόμη και στο πλαίσιο του αυστηρότερου Σεναρίου 3.
Δεν αρκεί ο περιορισμός σε κλίνες ανά μονάδα
Ο περιορισμός στις 100 κλίνες ανά τουριστική μονάδα δεν είναι αρκετός καθώς αφήνει μεγάλα “κενά” τα οποία μπορεί να εκμεταλλευτεί ένας πιθανός επενδυτής και να παρακάμψει τους περιορισμούς που θα θέλει να βάλει το ΤΠΣ. Αυτό μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους:
1.1 Λειτουργική συνένωση μικρότερων μονάδων
Αυτό είναι κάτι που το βλέπουμε ήδη στο νησί με την δημιουργία πολλαπλών μικρών ξενοδοχείων (<100 κλινών πχ) στο ίδιο ή σε όμορα οικόπεδα με την λειτουργική ενοποίηση τους στην πράξη. Προτείνεται:
- Oρισμός ενιαίας τουριστικής εκμετάλλευσης ανά γήπεδο / ιδιοκτησία ή σύνολο όμορων ιδιοκτησιών,
- Συνυπολογισμός όλων των κλινών και υποδομών ως μία μονάδα,
- Ρητή απαγόρευση μεταγενέστερης λειτουργικής ενοποίησης.
1.2 Δημιουργία μονάδων «χαμηλής πυκνότητας κλινών αλλά υψηλού αποτυπώματος»
Η φέρουσα ικανότητα δεν εξαντλείται στον αριθμό των κλινών. Μονάδες με λίγες κλίνες μπορεί να έχουν: Γήπεδα γκολφ, εκτεταμένες πισίνες και γκαζόν και άλλες μεγάλες, ενεργοβόρες υποδομές, με αποτέλεσμα πολλαπλάσια περιβαλλοντική και υδατική επιβάρυνση. Προτείνεται:
- Ο υπολογισμός της επιβάρυνσης να γίνεται με βάση συνολικό αποτύπωμα πόρων (νερό, ενέργεια, γη), και όχι μόνο με βάση τον αριθμό κλινών.
- Οποιοσδήποτε περιορισμός στο ΤΠΣ να γίνει, επιπλέον των κλινών, και με ξεκάθαρα όρια και σε μια σειρά από δείκτες που επηρεάζουν την ΦΙ. Πχ, όρια στον όγκο των δεξαμενών, στην επιφάνεια των χώρων που απαιτούν πότισμα, στην ημερήσια κατανάλωση ενέργειας σε kWh Κοκ.
1.3 Περιορισμός επεκτάσεων και ανακαινίσεων που αυξάνουν την επιβάρυνση
Οι επεκτάσεις και ανακαινίσεις υφιστάμενων ξενοδοχείων μπορούν, είτε να αυξήσουν άμεσα τον αριθμό κλινών, είτε να αυξήσουν έμμεσα τη φέρουσα επιβάρυνση (κατανάλωση νερού, ενέργειας, γης). Ένας “κακοπροαίρετος” θα μπορούσε να πει για ξενοδοχεία που πρωτοχτίζονται με μικρή δυναμικότητα και ξαφνικά μετατρέπονται σε “θηρία”, αφού με αυτόν τον τρόπο βρίσκουν “παράθυρο” σε κάποιες απαιτήσεις της νομοθεσίας.
Προτείνεται: να επιτρέπονται μόνο παρεμβάσεις ενεργειακής, περιβαλλοντικής, αισθητικής και λειτουργικής αναβάθμισης, χωρίς αύξηση κλινών πάνω από το γενικό όριο και χωρίς αύξηση συνολικού αποτυπώματος χρήσεων.
1.4 Απαγόρευση δημιουργίας νέων ΟΜΑΤ ή επέκταση άλλων μονάδων σε ΟΜΑΤ
Οι ΟΜΑΤ είναι μια μορφή τουριστικής ανάπτυξης με χαμηλή τυπική πυκνότητα κλινών, αλλά υψηλή πραγματική χωρική, ενεργειακή και υδατική επιβάρυνση, αφού περιλαμβάνουν διάφορες διάσπαρτες τουριστικές κατοικίες (Βίλες, Μπανγκαλόου κτλ) που δεν μετριούνται σωστά με κλίνες, έχουν κοινές υποδομές, μεγάλες εκτάσεις πρασίνου, πισίνες, ιδιωτικές αυλές, εσωτερικό οδικό δίκτυο και αυξημένες απαιτήσεις σε νερό και ενέργεια.
Η δημιουργία ή μετατροπή ξενοδοχείων σε ΟΜΑΤ μπορεί να είναι ένας μηχανισμός παράκαμψης των ορίων φέρουσας ικανότητας, διότι:
- Μειώνει τεχνητά τον αριθμό των τυπικά καταγεγραμμένων κλινών,
- Αυξάνει σημαντικά την κατανάλωση φυσικών πόρων και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα ανά επισκέπτη,
- Χωρίς αυτή η αύξηση να αποτυπώνεται επαρκώς στους βασικούς δείκτες της ΕΚΕΦΙ, οι οποίοι βασίζονται κυρίως σε πληθυσμιακά ισοδύναμα και αριθμό κλινών.
2. Μεγέθη αρτιότητας και περιορισμός της δόμησης τουριστικών μονάδων
Η μείωση των ελάχιστων μεγεθών αρτιότητας στις ΠΕΧ Τουρισμού στο Σενάριο 3 δεν αποτελεί από μόνη της ουσιαστικό περιορισμό της δόμησης τουριστικών μονάδων και χρήσεων.
Αντιθέτως, εφόσον δεν συνοδεύεται από ρητά και ποσοτικά ανώτατα όρια δόμησης και δυναμικότητας, αυξάνει τον αριθμό των δυνητικά οικοδομήσιμων γηπέδων και άρα τη δυνητική πυκνότητα δόμησης.
Για να επιτευχθεί ο περιορισμός της δόμησης με την μείωση των ελαχίστων μεγεθών αρτιότητας, πρέπει να προβλέπονται ταυτόχρονα μέτρα όπως:
- Χαμηλοί Συντελεστές Δόμησης,
- Χαμηλή μέγιστη κάλυψη,
- Αυστηρά όρια μέγιστης δυναμικότητας και
- Απαγόρευση λειτουργίας και ίδρυσης ΟΜΑΤ, τουριστικών κατοικιών, συνοδευτικών υποδομών υψηλής κατανάλωσης κ.λπ.
3. Πιο αυστηρά μέτρα για την βραχυχρόνια μίσθωση
Στην μελέτη του ΤΠΣ στο σενάριο 3 (σελ. 27) λέτε: “Πλέον των ρυθμίσεων του Σεναρίου 2 προτείνεται η εφαρμογή εξαίρεσης της χρήσης τουριστικών καταλυμάτων από τις νέες οικιστικές περιοχές, ώστε να εξισορροπηθεί μακροπρόθεσμα η ζήτηση με την προσφορά μόνιμης κατοικίας, αλλά και η λήψη μεταβατικών μέτρων περιορισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις περιοχές αμιγούς και γενικής κατοικίας” .
Πιστεύουμε ότι η παραπάνω ρύθμιση θα πρέπει να εφαρμοστεί καθολικά σε κάθε πιθανό σενάριο ή μίγμα αυτών, που θα προκριθεί τελικά αφού η εύρεση στέγης έχει εξελιχθεί σε ένα από τα πιο σοβαρά κοινωνικά προβλήματα της Κω σήμερα και μέχρι να εφαρμοστεί το ΤΠΣ τα πράγματα θα γίνουν ακόμη χειρότερα.
4. Προβλήματα με την χρήση δεικτών και την βαθμολόγηση των σεναρίων
Οι βαθμολόγηση των σεναρίων βγάζει το 2ο σενάριο να είναι υψηλότερα στην κατάταξη από το 3ο σενάριο, με μικρή διαφορά. Όμως, μελετώντας τους επιμέρους δείκτες, παρατηρεί κάποιος ότι δεν είναι επαρκώς συμβατοί με τους στόχους βιωσιμότητας του ΤΠΣ.
Πχ. Ο Εφαρμοσμένος Δείκτης 3 “% μεταβολή εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση” (σελίδα 31 της μελέτης) ουσιαστικά αντιμετωπίζει την αύξηση εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ως κάτι de facto θετικό για την τοπική κοινωνία.
Αυτό δεν μπορεί να ισχύει σε ένα νησί όπως η Κως και έρχεται σε αντίθεση με τα ίδια τα σενάρια 2 και 3 του ΤΠΣ που αναφέρονται σε συγκεκριμένα μέτρα επιβράδυνσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης ώστε να αντιμετωπιστεί η τεράστια αύξηση ενοικίων στο νησί.
Η % μεταβολή εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση, όπως μετριέται από τον συγκεκριμένο δείκτη, δεν αποτελεί δείκτη βιωσιμότητας, αλλά δείκτη έντασης ενός μηχανισμού που ενισχύει την πίεση στη στέγαση, την αύξηση των ενοικίων και την εκτόπιση των μονίμων κατοίκων.
Η απαλοιφή τέτοιων δεικτών ή η διόρθωση τους με κάποιο τρόπο, μπορεί να φέρει το 3ο σενάριο στην κορυφή της βαθμολόγησης.
Χρήστος Μπάρδας
Οικονομολόγος - MSc Κοινωνικής και Αλληλέγγυας Οικονομίας και στόχο την ανάπτυξη της Κοινωνικής Επιχειρηματικότητας
