Ξενοδοχεία: Πάνω από 3.000 νέα δωμάτια στην Ελλάδα το 2026 – 2027

Σε εξέ­λι­ξη βρί­σκε­ται ένα από τα με­γα­λύ­τε­ρα κύ­μα­τα νέων ξε­νο­δο­χεια­κών επεν­δύ­σε­ων που έχει γνω­ρί­σει η Ελ­λά­δα, με πε­ρισ­σό­τε­ρα από 3.000 νέα δω­μά­τια να προ­στί­θε­νται στην αγορά την πε­ρί­ο­δο 2026-2027 και τους με­γά­λους διε­θνείς ομί­λους να ενι­σχύ­ουν την πα­ρου­σία τους σε Αθήνα, Κρήτη, Κυ­κλά­δες και άλ­λους δη­μο­φι­λείς προ­ο­ρι­σμούς. Η νέα αυτή επεν­δυ­τι­κή φάση αλ­λά­ζει στα­δια­κά τον χάρτη της ελ­λη­νι­κής φι­λο­ξε­νί­ας, την ώρα που η αγορά περνά από την πε­ρί­ο­δο της ισχυ­ρής ανά­καμ­ψης σε μια πιο ώριμη φάση, όπου το ζη­τού­με­νο δεν είναι μόνο η αύ­ξη­ση των αφί­ξε­ων, αλλά κυ­ρί­ως η δη­μιουρ­γία με­γα­λύ­τε­ρης αξίας ανά επι­σκέ­πτη.

Κατά το πρώτο εξά­μη­νο του 2026, οι δια­νυ­κτε­ρεύ­σεις αυ­ξή­θη­καν μόλις κατά 0,6%, ενώ τα ξε­νο­δο­χεια­κά έσοδα ενι­σχύ­θη­καν κατά 10,1%

Τα στοι­χεία της SPEAK Research απο­τυ­πώ­νουν με σα­φή­νεια αυτή τη με­τά­βα­ση. Κατά το πρώτο εξά­μη­νο του 2026, οι δια­νυ­κτε­ρεύ­σεις αυ­ξή­θη­καν μόλις κατά 0,6%, ενώ τα ξε­νο­δο­χεια­κά έσοδα ενι­σχύ­θη­καν κατά 10,1%. Η από­στα­ση ανά­με­σα στους δύο ρυθ­μούς δεί­χνει ότι η ανά­πτυ­ξη στη­ρί­ζε­ται πλέον σε ση­μα­ντι­κό βαθμό στην τι­μο­λό­γη­ση και στην ανα­βάθ­μι­ση του προ­ϊ­ό­ντος, καθώς η δυ­να­τό­τη­τα πε­ραι­τέ­ρω αύ­ξη­σης του όγκου της ζή­τη­σης κατά τους μήνες αιχ­μής γί­νε­ται πιο πε­ριο­ρι­σμέ­νη.

Η ει­κό­να είναι ιδιαί­τε­ρα χα­ρα­κτη­ρι­στι­κή στην Αθήνα, η οποία εξε­λίσ­σε­ται σε αγορά 365 ημε­ρών. Η πρω­τεύ­ου­σα έκλει­σε το 2025 με πλη­ρό­τη­τα 77,1%, μέση ημε­ρή­σια τιμή δω­μα­τί­ου στα 177 ευρώ και RevPAR στα 137 ευρώ, αυ­ξη­μέ­νο κατά 3,4%. Κατά το πρώτο τρί­μη­νο του 2026, η πλη­ρό­τη­τα αυ­ξή­θη­κε κατά 2,4% και το ADR κατά 2%, οδη­γώ­ντας σε άνοδο του RevPAR κατά 4,5%. Την ίδια ώρα, κατά την πε­ρί­ο­δο Απρι­λί­ου-Οκτω­βρί­ου 2025, η πλη­ρό­τη­τα υπο­χώ­ρη­σε κατά 1,2%, ενώ η μέση τιμή αυ­ξή­θη­κε κατά 2,7%, έν­δει­ξη ότι η αγορά αρ­χί­ζει να με­τα­κι­νεί­ται από την ανά­πτυ­ξη μέσω όγκου προς την ανά­πτυ­ξη μέσω τιμής.

Πάνω από 3.000 νέα δω­μά­τια

Στο επί­κε­ντρο της επό­με­νης ημέ­ρας βρί­σκε­ται η νέα προ­σφο­ρά. Πε­ρισ­σό­τε­ρα από 3.000 δω­μά­τια ανα­μέ­νε­ται να προ­στε­θούν στην ελ­λη­νι­κή αγορά την πε­ρί­ο­δο 2026-2027, δη­μιουρ­γώ­ντας ένα από τα με­γα­λύ­τε­ρα κύ­μα­τα νέας ξε­νο­δο­χεια­κής προ­σφο­ράς στη σύγ­χρο­νη ιστο­ρία του ελ­λη­νι­κού του­ρι­σμού. Η Κρήτη βρί­σκε­ται στην πρώτη γραμ­μή, ενώ ση­μα­ντι­κός αριθ­μός νέων μο­νά­δων ει­σέρ­χε­ται και στην Αθήνα, κυ­ρί­ως στις κα­τη­γο­ρί­ες luxury και upper-upscale.

Στην πρω­τεύ­ου­σα, ο κα­τά­λο­γος των νέων επεν­δύ­σε­ων πε­ρι­λαμ­βά­νει projects με­γά­λης κλί­μα­κας και ισχυ­ρό διε­θνές brand name. Το Conrad Athens «The Ilisian» πρό­σθε­σε 307 δω­μά­τια, το Radisson RED Mitropoleos Square 109 δω­μά­τια και το Radisson Theatrou Square ακόμη 173. Πα­ράλ­λη­λα, προ­χω­ρά το Mandarin Oriental Athens με 123 δω­μά­τια και 17 residences, ενώ στο Ελ­λη­νι­κό δε­σπό­ζει το Hard Rock Hotel & Casino Athens, ένα project 1.100 δω­μα­τί­ων με συ­νο­λι­κή επέν­δυ­ση που εκτι­μά­ται στα 1,5 δισ. ευρώ.

Η μα­ζι­κή εί­σο­δος νέων μο­νά­δων δη­μιουρ­γεί, ωστό­σο, ένα νέο ερώ­τη­μα για την αγορά: κατά πόσο η ζή­τη­ση θα μπο­ρέ­σει να απορ­ρο­φή­σει την προ­σφο­ρά χωρίς να πε­ριο­ρι­στεί η μέχρι σή­με­ρα δυ­να­μι­κή των τιμών. Η SPEAK Research θε­ω­ρεί ιδιαί­τε­ρα κρί­σι­μη την πε­ρί­ο­δο από το πρώτο τρί­μη­νο του 2027 έως και το δεύ­τε­ρο τρί­μη­νο του 2028, όταν θα έχουν ενερ­γο­ποι­η­θεί ση­μα­ντι­κό μέρος των νέων projects.

Η Κρήτη στο επί­κε­ντρο

Αν η Αθήνα απο­τε­λεί το με­γα­λύ­τε­ρο αστι­κό πεδίο νέων επεν­δύ­σε­ων, η Κρήτη ανα­δει­κνύ­ε­ται στον ση­μα­ντι­κό­τε­ρο νη­σιω­τι­κό πόλο ανά­πτυ­ξης. Για το 2026 προ­γραμ­μα­τί­ζο­νται ή έγι­ναν ήδη επτά ση­μα­ντι­κά branded openings. Πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­καν ήδη τα ανοίγ­μα­τα του Ikos Kissamos, μια επέν­δυ­ση ύψους 150 εκατ. ευρώ, και INNSiDE by Meliá στην Ελού­ντα και ακο­λου­θεί το Rosewood Blue Palace το 2027.

Το εν­δια­φέ­ρον των θε­σμι­κών επεν­δυ­τών συν­δέ­ε­ται με το μέ­γε­θος της αγο­ράς, αλλά και με τη σχε­δόν ολο­ε­τή αε­ρο­πο­ρι­κή συν­δε­σι­μό­τη­τα του νη­σιού. Σε αντί­θε­ση με τις Κυ­κλά­δες, όπου οι τιμές ει­σό­δου είναι υψη­λό­τε­ρες και η δια­θέ­σι­μη γη πε­ριο­ρι­σμέ­νη, η Κρήτη προ­σφέ­ρει με­γα­λύ­τε­ρη κλί­μα­κα και δια­φο­ρε­τι­κό επεν­δυ­τι­κό προ­φίλ.

Στις Κυ­κλά­δες, η Πάρος συ­γκε­ντρώ­νει ση­μα­ντι­κό εν­δια­φέ­ρον από διε­θνή brands, με νέες ει­σό­δους από Radisson, Marriott Autograph Collection και Morgans Originals. Μύ­κο­νος και Σα­ντο­ρί­νη πα­ρα­μέ­νουν αγο­ρές υψη­λής αξίας, όπου η πε­ριο­ρι­σμέ­νη προ­σφο­ρά λει­τουρ­γεί υπο­στη­ρι­κτι­κά για τις αξίες των ακι­νή­των, αλλά ταυ­τό­χρο­να αυ­ξά­νει το κό­στος ει­σό­δου για τους νέους επεν­δυ­τές.

Στο Ιόνιο η Ζά­κυν­θος υπο­δέ­χθη­κε το Hymnos Resort & Spa (Marriott Luxury Collection, 94 δω­μά­τια, 2026), το πρώτο brand υψη­λής πο­λυ­τέ­λειας στο νησί.

Η πε­ρί­ο­δος Q1 2027–Q2 2028 ανα­μέ­νε­ται η πλέον απαι­τη­τι­κή για ADR growth, καθώς Radisson Theatrou Square και η πρώτη φάση του Ellinikon ει­σέρ­χο­νται ταυ­τό­χρο­να στην αγορά.

Το Ελ­λη­νι­κό ως κα­τα­λύ­της

Mandarin Oriental και Hard Rock Hotel & Casino Athens (€1,5δισ.) ανα­μέ­νε­ται να δη­μιουρ­γή­σουν νέα ζή­τη­ση, αλλά η βρα­χυ­πρό­θε­σμη απορ­ρό­φη­ση προ­σφο­ράς θα πιέ­σει την τι­μο­λό­γη­ση της Ρι­βιέ­ρας εντός 2027.

Επί­σης σύμ­φω­να με την έρευ­να με 9 στους 10 ευ­ρω­παί­ους επεν­δυ­τές να σχε­διά­ζουν δια­τή­ρη­ση ή αύ­ξη­ση της έκ­θε­σής τους, ανα­μέ­νε­ται συ­νέ­χι­ση deals τύπου Brookfield/Domes και Premia/Akti, ιδίως σε Κρήτη και Δω­δε­κά­νη­σα.

Πα­ράλ­λη­λα η Πε­λο­πόν­νη­σος ανα­δει­κνύ­ε­ται ως νέο μέ­τω­πο. Six Senses Megalonisos, Four Seasons Porto Heli και το πρώτο ελ­λη­νι­κό Waldorf Astoria (Scarlet Bay, 2029) ση­μα­το­δο­τούν τη με­τά­θε­ση επεν­δυ­τι­κού εν­δια­φέ­ρο­ντος πέρα από τον πα­ρα­δο­σια­κό άξονα Αθήνα–Κυ­κλά­δες.

Ισχυ­ρές συ­ναλ­λα­γές και διε­θνή κε­φά­λαια

Το νέο κύμα ανά­πτυ­ξης συ­νο­δεύ­ε­ται από ση­μα­ντι­κή αύ­ξη­ση των επεν­δύ­σε­ων σε ξε­νο­δο­χεια­κά assets. Το 2025 οι ξε­νο­δο­χεια­κές επεν­δύ­σεις στην Ελ­λά­δα ανήλ­θαν σε πε­ρί­που 1,5 δισ. ευρώ, από 1 δισ. ευρώ το 2024, κα­τα­γρά­φο­ντας αύ­ξη­ση πε­ρί­που 50%. Οι συ­ναλ­λα­γές έφτα­σαν τα 1,119 δισ. ευρώ, ενώ, σύμ­φω­να με την CBRE, η Ελ­λά­δα βρέ­θη­κε για πρώτη φορά με­τα­ξύ των πέντε κο­ρυ­φαί­ων ευ­ρω­παϊ­κών αγο­ρών ξε­νο­δο­χεια­κών επεν­δύ­σε­ων.

Ση­μα­ντι­κές συμ­φω­νί­ες πε­ρι­λαμ­βά­νουν την εξα­γο­ρά του Athenaeum InterContinental από την Azora, την από­κτη­ση του Grand Hyatt Athens από την Blackstone ένα­ντι 235 εκατ. ευρώ, την επέν­δυ­ση της Brookfield στο Domes Zeen Chania και την εξα­γο­ρά του Phāea Cretan Malia από την Hotel Investment Partners. Στα Δω­δε­κά­νη­σα, η συμ­φω­νία της Premia Properties για τα Akti Imperial στη Ρόδο και Akti Beach Club και Palace στην Κω ξε­περ­νά τα 250 εκατ. ευρώ και αφορά συ­νο­λι­κά 1.316 δω­μά­τια.

Από τον όγκο στην αξία

Η νέα επεν­δυ­τι­κή πραγ­μα­τι­κό­τη­τα συν­δέ­ε­ται άμεσα με τη στρο­φή του ελ­λη­νι­κού του­ρι­σμού προς το premium προ­ϊ­όν. Το 5άστε­ρο segment αντι­προ­σώ­πευε το 40% των συ­νο­λι­κών ξε­νο­δο­χεια­κών εσό­δων της χώρας το 2024, πε­ρί­που 11,5 δισ. ευρώ, κα­τα­γρά­φο­ντας αύ­ξη­ση 9,9%, ένα­ντι 5% για τις κα­τη­γο­ρί­ες 1-3 αστέ­ρων.

Πρό­κει­ται για μια με­τα­βο­λή που αφορά όχι μόνο τις με­γά­λες μο­νά­δες αλλά και τη φυ­σιο­γνω­μία του προ­ϊ­ό­ντος. Boutique και lifestyle ξε­νο­δο­χεία κερ­δί­ζουν έδα­φος, ενώ η επα­νά­χρη­ση ιστο­ρι­κών κτι­ρί­ων στην Αθήνα δη­μιουρ­γεί νέες μορ­φές φι­λο­ξε­νί­ας. Πα­ράλ­λη­λα, η επι­μή­κυν­ση της του­ρι­στι­κής πε­ριό­δου προ­σφέ­ρει με­γα­λύ­τε­ρο πε­ρι­θώ­ριο αξιο­ποί­η­σης των ξε­νο­δο­χεια­κών υπο­δο­μών πέρα από τους πα­ρα­δο­σια­κούς μήνες αιχ­μής.

Η πρό­κλη­ση του κό­στους

Η αύ­ξη­ση των εσό­δων, πά­ντως, δεν ση­μαί­νει αυ­τό­μα­τα και αντί­στοι­χη αύ­ξη­ση της κερ­δο­φο­ρί­ας. Η φο­ρο­λο­γι­κή επι­βά­ρυν­ση απο­τε­λεί μία από τις ση­μα­ντι­κό­τε­ρες προ­κλή­σεις για τις ξε­νο­δο­χεια­κές επι­χει­ρή­σεις. Για ένα τε­τρά­στε­ρο ξε­νο­δο­χείο με τιμή δω­μα­τί­ου 150 ευρώ, η συ­νο­λι­κή φο­ρο­λο­γι­κή επι­βά­ρυν­ση υπο­λο­γί­ζε­ται στο 29,8% των ακα­θά­ρι­στων εσό­δων δω­μα­τί­ου, ένα­ντι 16,1% στην Κύπρο.

Σε ένα πε­ρι­βάλ­λον όπου πα­ρα­μέ­νουν αυ­ξη­μέ­να τα λει­τουρ­γι­κά και ενερ­γεια­κά κόστη, το πε­ρι­θώ­ριο για πε­ραι­τέ­ρω αυ­ξή­σεις τιμών δεν είναι απε­ριό­ρι­στο. Η αγορά κα­λεί­ται επο­μέ­νως να ισορ­ρο­πή­σει ανά­με­σα σε υψη­λό­τε­ρες τιμές, αυ­ξα­νό­με­νη προ­σφο­ρά και ανά­γκη δια­τή­ρη­σης της αντα­γω­νι­στι­κό­τη­τας.

Το 2027 ανα­μέ­νε­ται να απο­τε­λέ­σει κομ­βι­κό ση­μείο αυτής της με­τά­βα­σης. Οι προ­βλέ­ψεις δεί­χνουν ότι η αύ­ξη­ση του ADR στην Ατ­τι­κή θα επι­βρα­δυν­θεί από 3,7% το 2026 σε 2% το 2027 και 2,5% το 2028, ενώ η αύ­ξη­ση του RevPAR από 4,5% το 2026 πε­ριο­ρί­ζε­ται σε 1,5% το 2027 και 2% το 2028.

Η ελ­λη­νι­κή ξε­νο­δο­χεια­κή αγορά μπαί­νει έτσι σε ένα νέο κε­φά­λαιο. Το με­γά­λο κύμα επεν­δύ­σε­ων επι­βε­βαιώ­νει τη διε­θνή εμπι­στο­σύ­νη στις προ­ο­πτι­κές του ελ­λη­νι­κού του­ρι­σμού, ταυ­τό­χρο­να όμως αυ­ξά­νει τον αντα­γω­νι­σμό με­τα­ξύ των προ­ο­ρι­σμών και των μο­νά­δων. Το στοί­χη­μα της επό­με­νης διε­τί­ας δεν θα είναι μόνο πόσα νέα ξε­νο­δο­χεία θα ανοί­ξουν, αλλά κυ­ρί­ως πόση ζή­τη­ση θα μπο­ρέ­σουν να προ­σελ­κύ­σουν, σε ποιες τιμές και με ποια πε­ρι­θώ­ρια κερ­δο­φο­ρί­ας. Η αγορά περνά πλέον από την εποχή της επέ­κτα­σης σε εκεί­νη της απορ­ρό­φη­σης, της δια­φο­ρο­ποί­η­σης και της δια­τή­ρη­σης της αξίας.

Πηγή: ot.gr